泛地产行业曙光乍现，11大数字化应用场景呈现三大趋势

编者按：

威斯尼斯人在2023开年之际特别策划《2023威斯尼斯人行业观察》系列内容，将从企业数字化转型蓝图出发，聚焦智能制造、金融、零售快消、银行、能源化工、地产六大行业领先思想，为正在践行数字化转型的不同行业的企业提供解题思路。

2023年1月17日国务院副总理刘鹤在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。副总理刘鹤的讲话为房地产行业的未来发展定了基调。但从市场端的数据来看，虽然政策频出，但政策刺激效果有限，市场信心恢复尚待时日，房企融资压力仍未有本质改善。结合2022年人口下降趋势，未来房地产经营逻辑将发生改变，各民营房企、国有房企的发展将产生分化。2023年仍然是地产人顶住压力，艰难前行的一年，但曙光也在隐隐乍现。

即便是在这样艰难的环境下，许多民营企业也没有放弃数字化建设，没有废弃数字化平台的应用。许多国有优质企业更是在抓紧时间补短板，弯道超车抢时间，力争在数字化转型方面赢得先机；而城投类企业也认识到数字化建设对企业发展的重要性，虽然建设基础薄弱也通过系统的数字化转型规划，以及加快节奏补齐基础建设短板，为企业稳健发展，提升防风险能力。多元化发展的房企，在总结房地产开发板块的数字化建设经验基础上，快速向多元板块推进数字化建设，如商业地产、物业服务、长租公寓、酒店管理、产业园运营等，以提升多元板块的精细化管理和智能化建设水平，从而借助数字化手段提升经营效益，降低经营成本，为企业规模化发展提供更多数字化支撑。为此行业整体数字化建设出现了三大方面的趋势和热点：

趋势一：夯实数字化转型基础实现数据同根同源，为数据应用打好基础房地产国

央企由于多数遵循了稳健经营的原则，反而在行业大转折期间迎来了发展机遇，也成为房企数字化转型的新生力量，他们积极探索转型路径，力争在行业转型期抓住机遇谋求发展，同时他们也认知到过去信息化建设在基础数据建设方面的不足，因此从整体规划入手，同时加快基础数据系统建设。

场景一：实现数据同根同源。国企信息化建设一般以职能线主导，往往存在各系统基础数据不一致、指标标准不统一的问题。以往因为缺少数据层面拉通的需求，因此未认知到基础数据统一的重要性。数字化转型规划过程中，对基础数据的作用和价值有了新的定义，企业认知到基础数据是一切数据应用的基础，因此通过数据层面梳理主数据标准，建立主数据应用规则，构建主数据系统，实现基础数据同源。通过主数据系统应用过程的数据收集、数据清洗、数据治理、数据初始化等方法实现了基础数据的统一，在此基础上完善数据管理制度，实现数据的同根同源。

场景二：实现数据收集及应用的一体化。由于部分国企在信息化系统建设方面缺口大或者更新不及时，导致业务系统数据反映的及时性和完整性不足。为了在短期内实现数据的归集，为管理层、决策层提供数据参考，我们结合国企信息化现状，通过收集梳理各部门报表，分析报表用途及数据来源，补充构建数据计算规则等，实现经营数据的收集、汇总、计算和报表输出，呈现企业各部门、各层级需要的汇总报表，同时满足国资委等上级单位报表上报需求，形成经营数据分析报告或管理报告，并通过可视化系统，实现数据的及时可见、可得和可用。

场景三：构建业财一体化平台。在数据同根同源基础上，打破各业务系统壁垒，消除烟囱式系统建设的不足，集成各业务系统数据，实现从业务指标到经营指标的数据贯通和自动化归集。地产行业很多标杆企业通过构建业财一体化平台，拉通各业务系统数据，实现经营数据的及时获取和汇总分析，比如通过财务共享系统建设，拉通业务交易数据与财务核算数据，实现经营结果的及时感知，并实现各业务系统数据与财务数据在科目、组织等维度的一致性反映，通过业财数据集成，及时获取企业经营成果数据及业绩评价数据，积累数据标准，为企业经营预算编制等提供有效的数据支持。

场景四：夯实专业管理，提升专业精细化水平。在专业层面做好计划管理、成本管理、营销费用管理等，提升效率、降本增效。计划管理除了关键节点管理，还需要落实到专业计划层面，做专做细计划管理，实现对计划任务的跟踪和管理闭环，实现多专业计划协同，提升项目运作效率；成本管理做好全成本目标管理和目标成本、动态成本测算，与合约规划、预算控制、成本支付管理等结合，实现成本的全过程管理和成本变动的监控预警，做好成本复盘和项目后评估，积累并建立成本数据库，以支持成本的对比和分析，让成本测算更精准，过程管控更到位、成本变动有依据、成本提升有价值；营销费用管理从营销策划、推广计划到预算编制，以及项目立项、合同审核到费用支付，细化至每一个事项的费用管理，让营销费用全周期可控、全过程可见，数据及时反馈不遗漏，并提升营销费用费效比。

趋势二：数字化方案场景化应用快速改善企业经营痛点

房地产企业的特点就是项目周期长，投资高，过程中多专业协同要求高，经营风险大。因此基于项目层面的经营管理是企业经营管理的基础，做好每一个项目的经营，才能保障公司经营的成功，而往往一个项目的失败就有可能拖累整个公司的业绩，因此在项目经营层面我们通过打通业务系统数据，消除系统数据孤岛，预测推演项目经营结果，实现经营风险的前置防范。通过以下几个方面提升项目经营质量，防范项目经营风险：

场景一：构建项目投前投后一体化的项目经营测算模型，建立测算规则，通过集成业务系统数据，实现项目全周期多专业策略的协同。通过建立项目经营计划到项目经营结果的预测，实现项目经营计划到项目经营预算的一体化建设。系统建设的难点既是各专业系统的能力的匹配性、各系统数据的一致性是否能够满足经营测算系统的要求。对此，我们通过指标定义的统一，计算规则的统一、投前投后计算逻辑的统一，实现数据的自动集成和规则的自动计算，以提升经营测算系统的自动化率，减少数据收集阶段的人工投入，并最终实现各阶段各版本数据可对比。

场景二：在构建项目全周期预测模型的基础上，建立数据预警规则，数据预警后的指标归因分析规则 ，经营策略调整后的敏感性分析推演规则。实现项目经营预测数据的预警分析和策略推演，实现项目核心指标的对比分析及数据影响原因分析，帮助企业管理者通过数据感知经营风险，通过归因分析和敏感性分析为决策者提供针对性的解决方案，让过去拍脑袋决策的领导方式转变为在数据支持下的客观、理性和高效的决策方式。

场景三：构建基于指标的场景化分析应用模型。借助指标分析，我们找到企业经营的痛点和难点，开展场景化深入应用。结合精益管理原理，通过分析应用及策略调整，实现管理和经营的优化，提升经营效益。以房企特别关注的资金安全为例，通过项目现金流的测算，对项目销售回款、监管资金释放、还贷分析、项目收支比等指标分析，找到存在的问题原因，并采取相应措施，以快速改善资金状况，提升资金利用效率。这类小场景的应用投资少，见效快，逐步受到很多房企的关注，并付诸实施。

趋势三：持有物业经营及精细化管理的数字化水平不断提升

随着房企由单一规模型开发企业向多元化经营企业转型，房企加快了持有型物业经营规模的扩张，事实也证明房企向持有物业经营模式转变是稳健经营的可取方向。随着房企对持有经营的重视，房开的各类管理人才也纷纷充实到持有板块的管理和经营团队中，房企数字化转型建设的意识和经验也一并被带入房企持有物业经营、服务板块，推动房企商业运营、物业服务、长租公寓及酒店等经营板块加快了数字化建设的步伐，主要体系在以下几个方面：

场景一：构建持有物业全生命周期大资管平台。实现轻重资产等多种管理模式下的资产投资、运营 、退出的全过程管理，同时围绕社区服务扩展服务品类和覆盖面，强化资金管理，提升服务坪效，提升持有型物业的投资、经营和服务能力。

场景二：建立管理报告机制，实现经营业绩的合理划分及评估。房企商业经营、物业服务等板块，多数会围绕客户全生命周期开展各类增值服务业务，培养第二、第三增长级。因此基于统一的客户，多种业务服务叠加过程中涉及不同业务团队的业绩划分，以及新业务开展的相互促进，需要有明确的内部业绩结算规则，以鼓励经营团队相互协同，共同做大业务规模。合理设定各板块业绩计算规则，并在此基础上实现数据的及时统计和呈现，也是鼓励和鞭策经营团队的非常重要的手段之一 ，所以行业标杆企业围绕多元业务板块、增值服务业务进行的内部业绩核算和管理报告输出，也是鼓励开源节流，提升经营效益的重要举措。

场景三：构建项目经营测算模型及管理机制，实现项目投拓定价和经营动态管理。通过服务模式的确定、服务产品的分级，在定模式、定标准的基础上，匹配项目经营成本测算和分析，同时做好项目成本预算，有效控制预算执行，是确保实现物业服务、商业经营企业目标的有效措施。强化项目经营管理意识，合理制定成本管理目标，是持有物业经营与服务类企业精细化与数字化管理的必要手段。通过定标准、优配置、建模型、配机制、控过程实现精细化成本管理，以保障此类企业实现经营目标，提升盈利能力是此类企业实现数字化转型的路径之一。

场景四：通过财务共享体系建设，提升运营效率，降低经营管理成本。由于持有物业经营和服务企业的项目分散，人员管理水平参差不齐，人员规模大，具备实现财务标准化管理的必要条件。建立财务共享体系，拉通业务交易与财务核算，通过新技术应用和数据集成，结合银企直连、电子扫描、电子档案等技术的应用，一方面实现无纸化办公，节约成本；另一方面通过流程的标准化、统一化，规范费用报销，应收、应付等的业务管理，提升财务核算的标准化、自动化程度，提高财务工作质量，提升财务人员能力，为后续更多管理会计方法的应用提供更多的空间。

总之，房地产行业正面临大变局，房企分化，但也不乏一些优秀的民营企业和国央企脱颖而出。数字化将推动这类企业的管理更加精细和有效，因此做好数字化转型规划，通过补短板、筑基础、集数据、提经营、助决策等逐步实现以数据助力经营提效，以数据预警经营风险，以数据推演经营策略、以数据助力经营决策，让房企的经营管理走向数字化、智能化，助力房企在大变局的威斯尼斯人实现稳健经营，助力企业再上一层楼。