地产开发“全周期税务风险管控”最佳实践

某快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国，年销售额一千五百多亿。目前，该房企税务管理工作正在从传统税务管理转向战略税务管理模式转变，通过建设全周期税负监控体系实现集税务动态实时监控、基线卡位管理、异常指标预警、数据整合的税务全方位管控网，改变过往税务管理中扑火、排雷的常态，助力实现“合规优税”的战略税务管控目标。

在整体的蓝图规划上，该房企以工作场景为导向，底层搭建满足税金测算需求的业务模型，含回款、收楼、成本等业务计划，测算增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税等税金。在测算模型基础上，打造一个含税负监控、税负分析、风险预警、数据整合、税负考核的监控平台，满足集团经营分析、税务筹划，风险监控、税负考核等不同工作场景的需求。系统的顺利运行，对于基础数据管理也提出要求，要求在数据权责、数据审批等环节明确流程，建立问责机制，确保数据的准确可靠性。

体系建设的七大关键点

1、 固化模型、统一规则，实现全周期、全项目、全税种税金测算

通过固化税金测算及核验模型和统一预缴、清算等业务场景规则，满足了集团从业务-财务-税务的全周期、全项目、全税种税金测算的管理需求。具体来说，一是解决了线下业务模型灵活性差，基础信息来源口径不统一，数据填报随意性高，数据汇总低效的问题。二是系统设置校验规则，可快速检查基础数据的勾稽关系，解决了数据引用人工出错率高的痛点。

2、  模拟土增清算选择最优方案，掌握纳税主动权

一方面，集团从成本合同出发，通过梳理合同明细，按照合同台账（根据合同台账按照不同分期不同项目）进行成本的归集和成本分摊，能够精确计算出各业态的成本及清算单方成本。另一方面，针对清算方式、成本分摊方式（成本根据项目或分期、建造类型采取的分摊方式）、（特定房产或建筑）是否参与土增清算，全周期税务管控系统设置了灵活的自由组合，可以快速的组合测算结果。结合系统自带的“沙箱”功能清晰展示各种方案下土增清算的差异值。

3、  实现月度税务考核线上化，快速呈现考核结果

通过灵活配置考核标准，集团可从经营性指标和能力指标两个维度，设定各区域集团月度考核目标和各指标占比，后台可以灵活根据不同管理要求配置。同时，通过固化复杂程度较高的年度/月度经营性税负率计算规则，大大减轻了集团后台税务组考核窗口期的工作量，使集团能够将更多精力用于经营税负率异常项目的跟踪。

4、  提供多维度税务数据，便利数据快速查询

税负监控系统为区域税务负责人、大财务体系其他条线、控股集团提供了以管控指标为导向查看数据的平台。以管控指标为导向将多项线下高频度、高复杂度性的报表落实到系统，可以快速查询各区域、各项目的税金入库金额、税负率、目标偏差等情况，实现基础业务数据一次维护、多项输出。

5、  开发首页功能，一键看清项目全貌

通过开发系统首页功能，使用户能够在打开系统后第一时间就浏览到货值、税金总额、税金入库额、风险预警、目标执行偏差等项目全貌。

6、  建立税务知识库，指导下属单位税务操作

通过对国家和地方税务政策、法规、案例的梳理，集团将相关知识集中引入全周期税负监控系统中，建立了税负政策库（包括政策法规库、税负指标库）、政策解读库、案例库，指导下属单位税务操作，有力提升全集团税务管理水平。

其中，政策库分基础政策和政策解读，基础政策应用网络爬虫技术，支持按税种、发文时间、发文机关等搜索查询；政策解读库主要对集团税务管理中心对税务政策及税务实务疑难进行解读，建立符合集团要求的税务操作指引；案例库分类展示税企争议类、税务风险类、税务红线类、税务应对类、税收筹划类等项目实务操作税务案例。

7、  绘制税务地图，一点看齐税务风险

税负地图定位于一点看齐集团全国各省/市税务风险，提供从全国行政区域的视角查看不同省份的税负风险信息，通过数据穿透可以最深查看到地级市的风险概况和项目的风险明细信息。

三大应用场景

全周期税务系统主要应用于集团的如下工作场景中：

助力投资拿地决策

在项目投资上，税务团队先行介入，一方面设置投前卡位标准，充分评估税筹方案的落地可行性，一方面提供拿地所在省市的税负率水平，为投资拿地提供决策支持，做到事前、主动、闭环的有效风险管控。

复盘预备会测算指标

集团在某处获得了土地使用权，并确定在此开发房地产项目后，会召开预备会，提前做好项目预算。以预备会为起点，全周期税负监控系统将在动态开发经营的各个阶段，进行全周期、全税种的动态税负对比和趋势分析，对税务风险提前预警，实现业税融合，助力项目稳步推进。

管控点风险上浮

通过税金入库与运营节点相符度分析，进行关键节点控制，并将信息联动反馈给运营、投资、营销横向部门；通过对比同类地区不同项目相同阶段税负情况，及时对异常事项问题和风险隐患进行排查；此外，对税金从月度到年度到全周期的计划管控、对货值折损项目的动态监控防止税金跳档风险、对取票进度风险等的异常预警，充分落实了税务管控的关键控制点，提供了风险的上浮通道。

两大管理保障

税务管控工作关乎集团经营是否合法合规，需要管理层推进、部门协同。为此，集团在组织保障和制度保障上双管齐下，以保障全周期税负监控体系的顺利实施。

组织保障层面

集团成立了专门的税务管理中心，并要求每个区域，都配备专职的税务人员，负责处理各项目的税务问题。集团层面的税务团队、各区域的税务团队以及各区域一线的项目财务人员分工明确，各司其职，形成了精细化、专业化的税务管理体系。同时，作为专业职能条线，税务管理团队可以直接向集团高层汇报工作，包含经营决策、制度机制、税法新规、专项整改等多方面内容，高管层面达成的税务合规理念、税务管控思路，能够有效的落实到具体的执行环节。

制度保障层面

赏罚分明的奖惩制度，也是落实集团税务管控的关键，税务管理中心专门设置税务能力基线激励方案，例如专项事项突破，可以获得额外的专项激励，充分激发组织活力，例如缓税、退税、降低预计毛利率或暂缓预缴都会进行相应的折算，计入区域集团税务考核的总分值中。同时，某个项目出现重大税务风险，集团税务管理中心负责人可以申请启动总裁约谈会或专项汇报，要求项目负责人限期整改。若逾期未完成整改工作，该负责人需接受相应的惩罚措施。在这种机制下，集团税务管理中心对于风险预警和存在税务隐患的项目，发出整改指令后，大部分“问题项目”半年左右的时间都可以完成整改。

该集团将合法合规经营作为底线，强调税收筹划不能影响集团企业的整体税务安全；获得显性收益的同时，要关注隐形税务成本；不能为了短期利益影响长期税务成本。同时，通过全周期税负监控系统的建设，推动跨部门、跨业务条线的有效沟通与信息互换，实现深度业税融合。系统中设置前端业务规则卡位和税金管理基线，强化各涉税业务赋能做到事前、主动、闭环的有效风险管控。