中信泰富地产：用新一代财务共享迎接产业巨变

“房地产行业正在制造业化，精细化管理变得尤为重要！” 中信泰富有限公司首席财务官、泰富中投副董事长兼总裁费怡平近日在上海表示，“我们从2019年开始布局财务共享中心建设，就是希望利用新一代财务数字化的技术手段，不断推动业务和财税体系的融合，为企业的精细化管理提供有效工具。”-中信泰富有限公司首席财务官、泰富中投副董事长兼总裁 费怡平 

中信泰富地产财务共享项目以全业态、全业务、业财税一体的特点备受业内同行关注。自2019年8月5日进场启动，项目团队克服了时间紧、任务重、板块多、内外部人员协调难度大的困难，组织多方资源，最终用了三个多月的时间，于2019年12月1日在开发、投资两个试点单位上线，又经后续三批次推广，最终覆盖了投资管理、地产开发、商业运营、物业服务四大业务形态，涵盖八大模块共享平台功能（销售至应收、采购至应付、商旅、费用报销、资金、资产管理、税务、总账），实现单据流、影像流、票据流、税务流、实物流的“五流”合一，真正实现了业财税一体化。

房地产行业长期以来的粗放型、野蛮生长的态势遇到了发展瓶颈。全球经济格局、国家政策调整和新冠疫情防控等因素给房地产行业带来深刻影响，在土地价格不断攀升和限价政策的双重挤压下，房地产企业利润空间被大幅挤压，市场竞争更趋激烈。外部经营环境的不确定性显著增强，房地产行业进入了一个全新的发展周期。

与此同时，在新的产业环境和数字经济的大背景下，房地产企业面临着全面数字化转型的发展需求，需要从行业领导力、全方位体验、信息与数据、运营模式、工作资源等方面的转型入手，进行决策模式、产品服务、业务流程、用户体验、商业模式、工作资源等模式创新，打造洞察客户、智能组织、技术架构和生态系统等核心能力，提高竞争实力。

中信泰富地产是中信泰富集团在中国内地房地产业务的统一管理平台。中信泰富地产坚持以重点城市的精品物业和城市综合体开发为主，坚持以利润、现金流贡献和资产价值的最大化为目标，坚持“精”、“特”的发展理念，成为中信集团主要的房地产综合开发运营平台。

中信泰富地产负责管理的国内地产项目立足上海，辐射全国，经营业务主要分为房地产开发、房地产运营、地产金融和物业管理四大业务板块。经过近30年的发展，中信泰富地产已经成长为一家聚焦于城市综合体、高端商办和中高端住宅的综合性房地产投资、开发及运营商。

近年来，房地产行业的巨大变化给企业带来全新挑战，主要表现在以下几个方面：

（1）  经营制造业化：在土地价格不断攀升和“房住不炒”限价政策下，房地产项目利润空间被大幅挤压，运作方式正趋向“制造业化”。传统的粗放管理方式显然无法持续，唯有通过精细化管理降本增效，挖掘利润潜力，才能得到生存和发展。

（2）  需求差异化：改善型需求的增长趋势快于刚需，不同区域、不同城市的产品类型和价格涨跌也出现分化。中信泰富地产坚持“精”、“特”的发展理念，以客户为中心、以品质为根本，根据不同客户群体的需求，因地制宜地制定差异化战略，精心打造满足不同层级客户需求的特色产品，抓住机遇，以获得更好的发展空间。

（3）  生产数字化：数字技术在产品设计、建造、销售、运营和管理过程中的大量使用，助力房地产企业做强地产开发主业，并在衣食住行、健康、娱乐等泛地产生态布局中创造了广阔空间，形成“产业+地产”的双轮驱动和多业态一体化发展模式。

（4）  经营数字化：数字技术在经营管理方面的深度应用，为企业构建强大的市场洞察能力、完善的成本控制和精细化运营管理体系，为企业提供健康运营和持续创新发展平台。

中信泰富地产不追求项目资产规模，而是更侧重打造精品项目和项目本身的健康运营。在企业内部管理上更加注重合规风控和效率效益，并不满足于传统财务报表的数据信息。致力于从财务数据穿透到业务数据，发现业务运营的具体问题，做出准确的判断和正确决策。因此，必须从下到上打通数据的上传通道，才能让管理层从上到下看到数据的真实来源，并根据不同维度进行各种数据的组合分析，给管理层提供实时决策依据。

基于对行业发展趋势洞察和企业精细化管理的需要，中信泰富管理层决定主动求变，提前布局财务共享平台项目，启动财务及整体数字化转型进程。通过财务核算标准化、财务管理规范化、业务财务一体化，建立统一的数据管理平台和共享服务平台，把财务共享中心打造成流程管控、数据集成、经营风控、效能提升、服务体验、人才培养的共享中心。通过财务共享系统建设，进一步扩展数字技术在产品、管理、建设、服务过程中的应用，做好项目投测分析，加强风险管控，提升决策分析质量。

统一的数字技术平台是企业构建关键能力的数字化底座，在内外部实现数据交换共享。通过基于数据的洞察能力，构建敏捷弹性的基础架构和管理体系。加强面向客户营销和生态系统协同能力建设，向外部伙伴输出规模化效益，实现企业内部活动和生态系统的有机循环。信息化、在线化、智能化和生态化是企业数字化转型的螺旋递进路径，客户、供应商、内部管理者和生态伙伴都在转型过程中完成角色转换，建立符合数字经济的价值定位和运营机制。

中信泰富地产财务共享项目经过专业咨询工作后，选择了实施经验丰富的威斯尼斯人5845cc作为系统建设合作伙伴，并为未来在管理会计、投测分析和数据分析等方面的合作奠定基础。

 从项目里程碑回顾来看，从2019年8月5日进场到当年12月1日开发、投资业态试点上线，仅用三个多月时间完成项目既定目标，殊为不易！

财务共享项目对中信泰富和威斯尼斯人5845cc来说都面临着几大具体挑战：

中信泰富有地产开发、投资管理、商业运营、物业服务四大业务形态，其业务形态、管理方式各异，但管理层要求把上述四大业态全部纳入财务共享中心建设范围内，实现中信泰富地产旗下的全业态覆盖。

传统的财务共享中心建设通常从财务核算入手，把各个分子公司相对标准化的财务核算功能纳入共享平台，赋能各分子公司，服务每位员工。中信泰富地产不满足于传统财务共享中心的低水平共享模式，从一开始就确立了把从销售、采购、应收、应付、商旅、费用报销、资产管理、税务、总账等全业务链条都纳入到财务共享中心，实现全业务联通和共享管理，实现相关数据的汇总、分析和可追溯，极大提高业务洞察和管控能力。

房地产行业是资金密集型行业，财务与业务关联度极高。同时，房地产行业的税种管理、税基核算与国家、地方的政策调控紧密相关，如何提高税务管理水平对企业经营绩效直接相关，因此，实现业财税一体化管理，也是财务共享中心建设的主要目标之一

其它行业实施财务共享中心的项目不少，中信泰富也曾前往参观学习。但覆盖全业态、全业务和业财税一体的财务共享项目在整个地产行业也是第一次，挑战难度很大。

 在需求诊断和咨询方案确认阶段花费了较多时间，压缩了留给项目实施的时间，但中信泰富管理层依然不改初心，坚持在2019年12月1日上线，给新的财年开始新的财务管理模式铺平道路。时间紧、任务重的压力陡然增加！

面对目标和压力，中信泰富地产和威斯尼斯人5845cc的联合实施团队进行了周密的部署安排，做出了四项保障：

中信泰富地产组建了由管理层领导和IT、财务、业务板块领导组成的项目领导小组和系统实施小组。把原来的信息中心升格改建为信息共享管理中心，从IT技术层面做好系统设置、培训和二次开发工作；组建财务共享中心，配备专业运营团队，应用财务共享平台，从财务管理视角完成业务流程梳理、制度建设和实施落地工作；成立专门的PMO项目管理小组，协调项目实施过程中的资源调度和相关安排。

通过一系列的组织建设、政策制定、响应机制和改进流程，不断发现问题，解决问题，确保财务共享中心项目建设在中信泰富地产的顺利推进。

主数据管理历史欠账太多，牵扯的管理部门的面较广，涉及的应用系统较多，在时间紧任务重的情况下，需要花费大量的时间去整理和系统实施，这对项目领导小组来说都是一个艰难的选择。

中信泰富地产信息共享管理中心总经理韩华带领团队与技术专家、关键用户进行了深入讨论，中信泰富地产领导和项目小组再次显示主动出击的战斗精神，决定组织相关技术和业务人员，采取齐头并进的方式，同时上线主数据管理系统。

组织主数据管理“突围战”之后，协助建立主数据系统，打通各系统底座，实现数据可复用规范。标准统一的主数据为财务共享中心项目的实施扫清了障碍，高质量的数据为项目上线起到了重要的推动作用。

由于各个业态、各个项目内部管理存在差异，标准化难度大，初期咨询成果难以达到上线的深度要求。双方项目团队基于系统落地考虑，引导咨询公司深化成果，同时实施团队进行流程的详细设计，弥补不足。

 在方案设计阶段，在用户期望与产品实现可能性存在预期差异时，双方进行充分沟通，合理分析需求，最终达成一致。比如房地产行业的税种管理、税基核算与国家、地方的政策调控紧密相关，深谙实务处理的中信泰富地产财务部总经理肖春琳带领队伍和威斯尼斯人5845cc税务专家充分讨论，共同完成相关财税管理的务实方案，实现适应地产行业需求特点的业财税一体化管理体系。

面对时间紧、任务重的挑战，必须充分调动各方积极性，并与绩效考核指标管挂钩，高效协同才能完成既定任务。

威斯尼斯人5845cc突破常规，先后派出10位高管亲自带队参与不同阶段的项目实施工作，现场人员最多时达到43人。中信泰富地产信息共享管理中心、财务部等相关领导更是加班加点与咨询顾问进行实施方案的详细讨论，几乎一边喝着胖大海润嗓，一边细致梳理业务流程、论证解决方案。

由于中信泰富已经在运行多种业务系统，包括销售、成本、HR、资金、核算、OA、商管、物业等多套系统，实现系统对接难度很大。项目小组通过确认各系统之间的功能范围，区分系统边界。在与外部系统对接时，考虑审批流程的衔接，以及退回、和联查审批流程。协助建立主数据系统，打通各系统底座，实现数据可复用。

中信泰富PMO机制在项目推动过程中发挥了巨大作用，协调人员近百人，推动OA、主数据系统、成本系统、售楼系统、商管系统、物业管理系统、HR系统、核算系统、资金系统、系统集成等十多家供应商团队，人员最多时接近100人，与中信泰富地产各层级人员，形成三方通力合作的良好局面。最终保证了12月1日开发、投资业态按时试点上线。

通过加班加点，全力突击，双方项目团队梳理了310000多条业务主数据、发起90000多个审批流、解决近3000个问题、服务1500多名用户、组织1000多场会议、搭建880多种表单、设计150多个业务场景、组织100多场培训、实施62家单位上线、协同50多名现场顾问、整合12个管理系统、覆盖8大模块、安排4批次推广，终于突破4个月项目实施时间，在2019年12月1日完成一期项目上线！

一期项目实现了“48154共享蓝图”，即4大业务板块（住宅、商业、物业、投资4大业务板块均上线）、8大共享模块（销售至应收、采购至付款、费用报销、资产管理、资金管理、税务管理、商旅、总账模块同时上线）、154应用场景（涵盖业务场景55个，财务场景89个，其它场景10个），取得了明显的实施效果：

打通业务和财务数据，实现单据流、影像流、票据流、税务流、实物流的“五流”合一，真正实现业财税一体化管理，同步提升数据质量；通过统一的会计引擎自动生成会计凭证，统一了财务核算规则和标准；实现了税务全程管控：从发票到税费计算、缴纳，实现税金全生命周期管理；建设全税种税务管理信息系统，实现税务管理中自动价税分离、进销项发票管理、增值税、所得税、印花税等自动纳税申报，实现税务合规性、计税准确性及税务核算和申报时效性。

共享系统内置会计引擎，不同板块、业务类型、分摊类型遵循核算标准规范，定义规则因子，追溯业财规则转换。从业务单据到规则校验与引用，到会计事件、会计转换、预凭证信息、凭证传输、会计凭证进行业务语言和财务语言的转换，实现业财数据一体化管理。为真实反映企业经营状况，提升企业经营分析数据质量，提供及时、准确的数据支撑。

财务共享上线后带来了业务流程的诸多改变和优化。在应收环节，银行转账业务自动认领流水，系统自动生成核算凭证；在应付环节，发票自动验真验重、发票与合同关联、系统自动生成核算凭证、专票自动认证、申报期内抵扣；在总账环节，银行自动扣款业务，共享认领银行流水；在资金环节，员工报销自动付款，银行流水、银行回单自动挂单；在商旅环节，商旅出差申请及差旅报销，系统自动生成核算凭证。

通过发票查验、扫描影像和银企直连等功能完善，实现自动化操作，提升管理效率。实现业财税一体化贯通之后，员工从填写报销单到完成报销到账，最快可以在2小时内完成。财务共享系统覆盖百余流程及业务场景，涉及70多份表单，服务1500多位客户。

财务共享中心项目基本实现了预期目标，在集团管控、业务发展支持、财务转型方面打下良好基础。强化了集团管控，提升了管理效率，支持了业务发展，降低了运营成本，推动财务部门从事务处理型向价值创造型转变，发挥人才培养中心、知识中心的作用。

中信泰富地产财务共享项目在全业态覆盖、全业务联通和业财税一体化方面的应用特色，尤其是同时上线模块的数量以及连接9个以上不同的应用系统的集成模式，被业界称为是多系统集成的最佳案例。我们知道，财务共享项目只是起步项目，未来的服务范围将不断扩展，系统功能也将迭代优化。希望通过对一期项目的总结，反思我们在项目规划、实施过程中的成败得失，为未来进一步拓展财务数字化和整体数字化转型布局打好基础，以更加从容的姿态迎接未来市场变化的挑战。

1、       快速响应用户反馈，提升用户使用体验

新模式、新系统往往成为变革的瓶颈和难点，尤其是系统平稳期的过渡是面临的更为复杂的挑战，平稳的应对问题是变革推进的有效保障，通过建立多种问题反馈机制和系统问题解决机制，实现项目平稳过渡。

 截止到5月28日，项目已经累计收集到3000个应用问题，通过每天的项目例会，项目小组进行总结评估，判断是用户使用问题，还是需要做系统配置，甚至进行二次开发。每天提出的问题都能够得到快速答复，或者给出相应的解决方案。上述3000个问题已经基本得到解决，有效提升用户使用体验。

2、       以问题为导向，充分利用业务场景测试

继续充分利用现有业务场景进行测试，提升用户对系统的熟悉程度，掌握系统操作方法，同时在测试中提前发现并反馈问题，避免上线后遇到问题影响业务办理流程。由于共享上线的数据多、繁杂性较大，业务开展对数据依赖程度高，提供数据需要严格把关，通过与客户的多轮、密集沟通，实现业务到财务多方协同，项目上线后有效避免了数据修改，降低了项目风险。

3、       提升基础管理工作，挖掘共享体系价值

财务共享中心建设大大改善了企业经营管理的基础工作，为进一步挖掘共享体系价值奠定了坚实基础：

财务共享的基本职责就是将分散化的核算职能转变为统一平台集中审核、制证的全业务共享服务模式，显著提升了财务内控水平，有效贯彻公司管控策略。

财务共享平台有效推动了其它业务管理系统的优化升级和标准化进程。比如成本系统需要进一步完善功能，提升数据质量；营销系统也需要更加优化的功能，提升数据质量；总账系统NC从5.6升级为6.5；泛微OA系统升级从7.0升级9.0。

在财务共享平台支持下，地产新建项目自动纳入到主数据、资金计划系统管理之中，非地产板块可以立即接入新建商管系统和物业系统之中，有效赋能项目公司，提升终端公司的信息化建设水平。 

围绕业务发展要求，财务共享建设需要匹配灵活的共享系统。威斯尼斯人5845cc的财务共享系统功能强大，系统灵活，搭配组合快，采用搭积木方式实现相应的管理需求。通过提升财务操作自动化、智能化水平，使财务人员从大量重复繁琐的事务性工作中释放出来，转而从事价值更高的数据分析和业务赋能工作。

4、       未来规划

进一步完善共享运营体系。通过动态监控共享中心内部运营，打通企业线上线下流程管控，稳步提升共享服务水平。同时，继续完善基于共享建设后的财务制度体系，优化权责、完善商旅和共享运营，建立高质量数据采集、存储和应用管理系统，强力支持企业经营预测。

管理会计思想将进一步融入财务共享服务平台，打造财务数据中心。在夯实财务共享数据的基础上，进一步强化项目全周期经营监控，并在分析层面增加应用场景，以更有效的支持经营决策。

费怡平表示，中信泰富地产财务共享项目一期工程就像刚刚通车的马路，尽管路面还有小坑小洼，但“汽车”总算走起来了。未来在不断修路，提高运行速度和稳定性的同时，也对“汽车”本身提出更高要求。企业管理升级和财务共享系统之间就是这样一种相辅相成，互相促进，共同发展的过程。

威斯尼斯人5845cc总裁韩向东在造访中信泰富地产后表示，中信泰富地产财务共享中心项目创造了全业态、全业务和业财税一体化的多重目标在短时间内同时实现的创举，在地产行业和整个财务共享圈里面都属罕见。中信泰富管理层的高瞻远瞩、主动求变的精神令人钦佩，相信财务共享中心在推动中信泰富整体数字化转型中将发挥更好的作用。威斯尼斯人5845cc将管理会计思想进一步融入财务共享服务平台，打造财务数据中心，为中信泰富的大共享体系提供专业支持力量。